Огляд ринку житла м. Житомира (осінь 2006 р.)

 Общая информация о городе

Житомир является одним из старейших исторических и культурных городов Украины. Население города — 277,9 тысяч человек (2005), территория — 6,5 тысяч гектаров.

Житомир — крупный транспортный узел Украины. Через город проходит дорога европейского значения Киев - Варшава. Через город также проходит дорога Минск — Измаил, а также местные дороги на Хмельницкий, Сквиру, Бердичев.

Железные дороги соединяют Житомир с Киевом, Москвой, Санкт-Петербургом, Симферополем, Львовом, Одессой, Ужгородом, Харьковом.

В городе действуют международный аэропорт, специализирующийся на грузоперевозках, , а также две автостанции, соединяющие его со многими городами и сёлами области, Украины и ближнего зарубежья.

В городе представлено три вида общественного транспорта, - автобус (маршрутное такси), трамвай и троллейбус, маршруты которых обеспечивают пространственную связь между всеми микрорайонами города.

Основные общегородские магистрали (Черняховского, Большая Бердичевская, Киевская, Победы) пересекаются в центральной части города, создавая центральную площадь – Соборную. Данная планировочная структура улично-дорожной сети и застройка города характерна для исторических городов, которые имеют сравнительно малое количество жителей (около 270 тыс.). В центральной части города застройка межквартальных пространств достаточно плотная, но с выходом к периферийным районам плотность застройки снижается, но при этом возрастает средняя высотность зданий и соответственно растёт плотность населения.

Преимущественная часть застройки г. Житомир проводилась с 50-60 до 90-х годов 20 столетия. Центральная часть города представлена пятиэтажными зданиями периода 50-60 гг. индустриального строительства и девятиэтажными панельными зданиями 70-90 годов строительства.

Характер застройки соседних к центральной части города районов разнообразный. Здесь представлены здания нескольких типов, - от высотной до усадебной застройки (р-ны Малеванка, Смоковка). Высотная застройка (9-12 иногда 16 этажей) сконцентрирована в срединной и периферийной зонах Житомира (р-ны Богуния, Крошня, Корбутовка, Вокзал).

При перспективном развитии города будет происходить застройка свободных строительных площадок в периферийной и серединных зонах города. Возможен поиск свободных строительных площадок в центральной части города, за счёт уплотнения квартальных пространств и реконструктивных мер, применимых к микро-кварталам (снос старых и ветхих зданий, перепланировка и т.п.)

 Вторичный рынок жилой недвижимости города

Наше изучение  рынка недвижимости г. Житомира охватило период 3 кв. 2005 – 3 кв. 2006г.

На рисунках 1 и 2 приведена динамика в исследуемый период стоимости квартир на вторичном рынке жилья г. Житомира.

Рис. 1 Динамика средней стоимости квартир в пределах города

Рис. 2. Динамика средней стоимости квартир в центральном районе города

Из приведенных диаграмм видно, что рынок жилой недвижимости г. Житомира пребывает на стадии активного роста – в исследуемый период стоимость квартир, в зависимости от сегмента, выросла на 20-25%.

Динамика стоимости жилья в центре города в целом соответствовала среднегородским тенденциям и для квартир различной площади составила 20-22%.

Основной отличительной чертой рынка жилой недвижимости города Житомира является полное отсутствие на нем элитного сегмента. Это объясняется незначительными объемами строительства в период 1990-2002 годов. Начиная с 2002 года, в Житомире постепенно наращиваются объемы строительства, но реализованные и реализуемые проекты отличаются от застройки 1990 годов лишь увеличенной площадью помещений.

В то же время, в сегменте многокомнатных квартир (3-4 комнаты), наиболее близком к  сегменту элитного жилья, наблюдается активный рост цен, подчеркивающий наличие неудовлетворенного спроса в нем (рис. 3 и 4).

Рис. 3. Динамика стоимости 3-х комнатных квартир по районам города

Рис. 4. Динамика стоимости 4-х комнатных квартир по районам города

Стоимость жилья в центральной части города в среднем была на 10-15 % выше аналогичных квартир в серединной зоне и периферийных районах.

 Первичный рынок (новое строительство) жилой недвижимости города

 В исследуемый период в городе ведётся строительство на 5-ти строительных площадках. Общие характеристики и описание этих объектов сведено в таблицу 1.

Таблица 1

ХАРАКТЕРИСТИКА НОВОСТРОЕК ГОРОДА

№ п/п	Адрес строительной площадки			Средняя этажность	Степень готов-ности, %	Количест-во продан-ных квартир, %	Стоимость (без НДС), $/м. кв.	Срок введения в эксплуата-цию
1	ул. Черняховского, 108-б			9	45	100	-	декабрь 2006
2	ул. Победы,99			12	30	25	-	январь 2007
3	пр. Мира,3			12	80	70	578-611	1-е полугодие 2007
4	ул. Народицкая			9	90	100	544-561	декабрь 2006
5	ул. Королева, 48-б			10	20	40	594	1-е полугодие 2007

В результате исследования данного сегмента ринка выявлено следующее:

· первичный рынок жилья города находится на стадии развития и представлен объектами эконом-класса, предложения в сегментах «Бизнес», «Премиум» и «Делюкс» отсутствуют;

· квартиры, что предлагаются к продаже в новостройках, передаются покупателю без окончательной отделки (установлены окна и входные двери, выполнена стяжка пола и черновая штукатурка стен, электрическая разводка, в квартиру заведены водопровод и канализация, сантехнические приборы отсутствуют);   

· строящиеся и уже введенные в эксплуатацию новостройки расположены в периферийной части города, что объясняется острым дефицитом свободных земельных участков в центральных районах Житомира;

· подземные паркинги в реализуемых в г. Житомире за анализированный период проектах отсутствуют;

· цена квартир в новостройках города за анализированный период колеблется в пределах 3,500 –3,700 грн. (с учетом НДС) или $578-611 за 1 м2 общей площади без учета НДС;

· схема оплаты квартир предусматривает два варианта:
- 100% оплата после подписания договора;
- поэтапная оплата с первым взносом в сумме 30% от общей стоимости квартиры на дату приобретения и последующей ежемесячной (ежеквартальной) выплатой равными частями до момента ввода дома в эксплуатацию. При этом, сумма подлежащая выплате до завершения строительства, как правило, индексируется с учетом изменения рыночной стоимости недвижимости или корректируется  из расчета 10-12% годовых. 

 Выводы

В целом рынок жилой недвижимости г. Житомира можно охарактеризовать как развивающийся.

Динамика цен на рынке жилья Житомира носит вполне прогнозируемый характер: в ближайшем будущем прогнозируется стабильный рост цен на все типы недвижимости, что подтверждается динамикой стоимости в период 3 кв. 2005 г. – 2 в. 2006 г.

С начала 2005 года в Украине наметилась тенденция выхода крупных застройщиков, до этого работавших, преимущественно, в крупнейших городах Украины,  в регионы и, в частности, в г. Житомир. Этот факт отразится еще большим ростом цен на всех сегментах недвижимости.

Первичный рынок жилья Житомира характеризуется как неразвитый: за анализированный период на рынке присутствует предложение всего лишь в 5-х новостройках города эконом класса. Характерной чертой новостроек является отсутствие стационарных парковочных мест для жильцов дома. Также, уровень конечной отделки внутренних помещений, на момент сдачи объекта, отвечает «черновому» уровню (без отделки, устройство цементной стяжки пола, полная инженерия без сантехнических приборов).

Основное строительство сконцентрировано в серединной зоне города.  Стоимость квартир в данных новостройках сильно зависит от местоположения объекта (наличие развитой инфраструктуры микрорайона, транспортная доступность, приближенность к центру), и в целом составляет от $578-611 за 1 м2 общей площади без учета НДС.